価格を抑えつつ、新築のような真新しい内装の家に住めるとなれば、一般消費者の目には魅力的に映るだろう。
だが、こうした物件の安易な購入・売却には大損リスクが潜んでいる。
築古リノベ物件が市場に出回るカラクリと併せて、安易に手を出してはいけない理由を説明する。
（スタイルアクト（株）
代表取締役/不動産コンサルタント 沖 有人）
● 築古リノベを買っても大丈夫？ 筆者に寄せられる相談への答え
筆者は最近、「築古のリノベーション物件を買ってもいいですか？」という相談を受けることが多い。
昨今は新築や築浅の物件価格が高いからこそ、「少しでも価格を抑えて良い物件を買いたい」という消費者心理が働くのだろう。
だが端的に言って、そうした物件の購入はあまり良い選択ではない。
転居などに伴ってリノベーション物件を売るときに、初めてその理由を知る人も多いはずだ。
それでは遅いので、買う前に知っておこう。
築古のリノベーション物件を手掛けているのは不動産事業者であり、一般個人ではない。
不動産事業者は事業でやっているので、利益を出さなければならない。
各社は物件を買い取ってリノベーションし、売却することで利益を上げている。
だが、不動産事業者がリノベーション前の物件を仕入れる際も、一般個人と同じくお金がかかる。
仲介手数料、不動産取得税、ローン金利など、購入価格の5～10％を別途負担しなければならない。
その後にリノベーション工事をするわけだが、水回りを取り替えるだけでも300万円、間取り変更を含むと1000万円程度かかる。
一連のコストがかさむため、物件の「仕入れ原価」は、たいてい相場の2割近く安くないと利益が出にくい。
しかし、そんな格安物件は、不動産事業者向けの物件検索サイトにも一切載っていない。
ではリノベーション事業者は、改装を施す物件をどこから仕入れてくるのか。
● 「リノベ物件」供給の裏側で 暗躍する仲介業者
その答えを述べると、格安物件の販売案件は「不動産仲介業者」から持ち込まれる場合が多い。
相場の1～2割引き程度で「すぐ買ってくれ」と依頼されるのだが、対象になる物件にはいくつかのパターンがある。
その一つが、販売期間が長引き、相場価格では買い手がつかなかった物件だ。
中古物件の売り主に対して、仲介業者が「高値で売れるから」と勧誘し、自社でしか売れない契約（「専任」と言う）を結ぶケースがある。
しかし、販売価格が高過ぎる物件はいつまでたっても売れない。
しびれを切らせた売り主は次の転居先が決まっているため「価格を下げてもいいから」と早期売却を望むことになる。
これを意図的にやることを業界用語で「売り主を干す」と言うが、情報格差を利用した“素人だまし”に近い手口だと筆者は問題視している。
こうして
相場より安い価格まで値下げされた物件を、リノベーション事業者が買い取っているのだ。
なお、物件に買い手がつくと、仲介業者は売り主・買い主の双方から3％、合計6％の仲介手数料を取った上で引き渡すのだが、これを「両手取引」という。
大手仲介業者の場合、この両手取引が案件全体の約5割を占める。
仲介業者の営業マンは、この両手取引の案件を多く抱える人ほど優秀で稼ぎがいいとされる。
物件価格に話を戻そう。
販売価格が割安になるもう一つのパターンは、売りに出された賃貸物件にまだ居住者がいる場合だ。
賃貸物件のオーナーの中には、住人との賃貸契約が残っているにもかかわらず、「すぐに現金化したい」といった理由で早めに物件を手放そうとする人がいる。
だが基本的に、賃貸物件は投資商品としての側面が強く、利回り（投資額に対するリターン）の良さが買い手にとっての魅力になりやすい。
買い手をつけるために、売り手側が物件の利回りを良くしようとすると、物件価格（＝投資額）を安くするしか方法がない。
理論上は、オーナーは賃借人（住人）が退去するまで待ってから、「賃貸用」だった物件を「自宅用」として高く売ることも可能である。
住人が出て行ってから平均3カ月もあれば、通常は契約までこぎ着けられるものだ。
にもかかわらず、売却を焦ってしまうと不動産事業者の思うつぼである。
仲介業者は販売を任された賃貸物件を、リノベーション事業者に売れば手数料収入を得られる。
買い取った側の事業者も、住人が出て行ってから改装して「自宅用」として販売すると、仕入れ値より高く売れる。
オーナーは住人の退去を待てば良かったものの、欲の皮が突っ張り過ぎたことで大損したといえる。
● 手数料の「往復ビンタ」とは？ 仲介事業者の
手練手管の実態
これらのケースで、売り主に適切な助言をせずに「2割高く売りましょう」などと言ってくる仲介業者もいるだろう。
だが、都合のいい話は「何かおかしい」と思った方がいい。
相手は「あの手この手」で収益を得る方法を知っている、百戦錬磨の不動産屋であることを忘れてはならない。
その証拠に、そうした
リノベーション物件の中古販売を引き受けるのも、両手取引をしている仲介業者だったりする。
いわば、仲介業者はリノベーション事業者の「仕入れ」と「販売」に携わり、その両工程で売り手・買い手の双方から手数料を得ているわけだ。
この両手取引の金額は、最大で物件価格の3％×4倍＝12％になり得る。
これを業界用語で「往復ビンタ」といい、実現させた営業マンは不動産業界では「仕事ができる人」と評価される。
リノベーション事業者も負けてはいない。
各社は安く仕入れた物件を新築に近い見た目に変え、築年数を「若返らせた感じ」を醸し出して素人をそそのかす。それを業界人の中には「ハリボテ」と言う人もいる。
確かに、同じ物件の他住戸よりも見た目はいいし、多少高くても消費者の購入意欲は強くなる。
しかし、購入時は新築のような内装の物件も、しばらく住んだ後に中古として売り出すころには「手あかのついた築古物件」になり下がっている。
すなわち、購入者がリノベーション物件を売る際、その取引価格は相場通りに戻っている。
「若返らせた感じ」を演出するために、事業者が物件に投じた費用は購入者の「含み損」となり、売るに売れなくなる。
消費者がこのような事態を避けるためには、中古物件を適正価格で買った後、自分でリフォームを手配するのがリーズナブルな方法となる。
水回りの交換と、クロスや床の張り替えを依頼すれば、内装を新築のようにして気持ちよく住み始めることができる。
リフォームの見積もりサイトはいくつもあるので、価格の面でも納得感を得られる。
● 自前でリフォームを依頼するときも 「お金の流れ」を押さえておこう
だが、ここでも落とし穴に要注意だ。
リノベーションされていない物件を購入した際、
仲介業者がリフォーム業者を紹介してくる場合もあるが、仲介業者は必ずその業者からキックバックをもらっている。
お金の流れを理解せずに「紹介された企業だから安心だ」とリフォームを依頼した結果、思い通りのデザインにならなくても「知らなかった」では済まされない。
親切心だけで業者を紹介してくれる不動産業者はほぼいないのが現実だと心得よう。
最後に、例外的に買っていいリノベーション物件を教えておく。
不動産は築年数が経過すると価値が落ちるものだが、立地によって下がり方は大きく変わる。
例えば、首都圏の不動産価格は通常、平均で年2％下落するが、今の東京都港区は築年数によって価格が下がらない状況だ。
お隣の渋谷区でも、築40年弱の「広尾ガーデンヒルズ」というマンションをリノベーションして住んでいる人は多いが、その立地から満足度は高い。
都心の好立地ならば、築年数に関係なく購入する人がいるのだ。
新築マンションの価格高騰によって、供給戸数が一時期の3分の1まで減っている現在、好立地の中古物件は稀少性が高く「買い」であることは変わらない。
今の状況が続けば、都区部のリノベーション物件を購入し、しばらく住んだ後に売却を試みても、悪くない価格で買ってくれる人はいるだろう。
ただし、こうした例外を除けば、安易にリノベーション物件を購入すると数千万円単位の損失が出るので注意していただきたい。
見た目だけはきれいな築30年の物件を「新築に近い価格」で買い、その10年後に築40年の価格で売るのは、不動産投資の戦略として「大失敗」である。
「築古リノベ物件」売買に潜む大損リスク、不動産会社の“儲けの手口”に要注意/記事考察
新築マンションの価格高騰に伴い、「築古リノベーション物件」に興味を持つ方も多いでしょう。この記事は築古リノベの売買に関する注意喚起を扱っています。
価格を抑えながらも、新築のような内装の家に住めるというリノベーション物件の魅力は、多くの一般消費者にとって魅力的に映るでしょう。
しかし、これらの物件の安易な購入や売却には大きな損失のリスクが潜んでいます。
築古リノベ物件の市場流通の裏側と、なぜ安易に手を出してはいけないのか・・が築古オーナーさんの売り手側と買い手側の両側面から解説されています。
基本的には間に入る「仲介業者に気をつけろ」ってことですね笑
築古リノベーション物件を手掛けているのは不動産事業者であり、どんなに甘い言葉による提案でもそこには「利益」が絡んでいます。
不動産事業者は利益を上げるために物件を買い取り、リノベーションを施して売却することが至上命題です。
リノベーション前の物件を仕入れる際には、仲介手数料や不動産取得税、ローン金利などの費用がかかります。
さらに、リノベーション工事には高額な費用が必要であり、水回りの交換だけでも数百万円、間取り変更を含めると約1,000万円程度かかることもあります。
これらのコストがかさむため、物件の仕入れ原価は相場の2割近く安くないと利益を上げることが難しくなるとのこと。
しかし、こうした格安物件は一般の不動産物件検索サイトにはほとんど掲載されていません。
実は、格安物件の販売案件は主に「不動産仲介業者」から持ち込まれることが多いとのこと。
仲介業者は売り主に対して「高値で売れるから」と勧誘し、自社でしか売れない契約を結ぶこともあります。
いわゆる専任媒介契約ですね。
専任媒介契約を結び、他の不動産には扱わせない状況を作っておいて、高値の値段設定をオーナーさんに提案するという事でしょう。
しかし、販売価格が高すぎる物件はやはり売れ残るものです。
これは仲介業者としては分かったうえで2割増しくらいにして、オーナーさんがしびれを切らして値下げを提案したところで、リノベ業者に投げて利益を得る構造のようです。
しかも記事にあるように、リノベーション物件の売買には手数料の「往復ビンタ」という問題が・・・。
結局一番いいのは中古物件を適正価格で購入し、自分でリフォームを手配する方法がメリットが大きいとのことです。
リフォームの内容や費用を自分でコントロールでき、自分の好みや予算に合わせて内装を新築のようにアップデートすることができます。
また、信頼できるリフォーム業者を選択することで、品質の高い工事を受けることができます。
さらに、自分でリフォームを手配することで、不動産業者や仲介業者の手数料を省くことができます。
信頼できるショップとのクレカ現金化も有用な時代
不動産は急に現金が必要・・・と言うときに有用な手段かと言うと戸惑う方も多いでしょう。
2023年の物価高・エネルギー高もあり、家計や個人も皆苦しんでる印象です。
