今回は、頭金を出すメリットデメリットについて解説します。
頭金を出すデメリット
まずは頭金を出すデメリットについて見ていきましょう。
（1）手元のお金が減る
頭金は諸費用を除き、マイホームを取得する際に必要となる、住宅ローンでまかなわない部分のお金です。
つまり、ご自身の貯蓄を取り崩して調達しますから、頭金を出すとご自身の手元のお金が減る、ということとなります。
生活する上で、近いうちに予定されている支出への備えや、万が一の緊急生活資金の備えなども必要です。
頭金を出しすぎてしまうと、万が一の備えが減ったり、必要な支出をまかなえず、新たな借入を招く可能性もあります。
（2）住宅ローン減税額が減る
住宅ローン契約者が取得から最大13年間利用できる住宅ローン減税は、基本的に年末の住宅ローン残高にもとづいて還付額が計算されます。
頭金を増やすということは、住宅ローンの借入金額が減るということですから、住宅ローン減税による還付額が減ることにつながります。
とはいえ、ご自身の支払う税金額を超えた還付は受けられませんし、減る税金の還付額は頭金100万円あたり7000円程度です。
（3）出し方によっては贈与税がかかる
頭金の出し方によっては、贈与税がかかるケースもあります。
例えば、住宅ローン契約者とマイホームの名義を夫のみとする場合、妻の銀行口座から頭金を支払ったり、親の口座から支払ってもらったりすると、贈与と見なされます。
贈与税には贈与を受けた人ごとに年間110万円の非課税枠がありますから、必ずしも贈与税がかかるわけではありませんが、頭金を支払う口座名義は住宅ローン契約者とそろえるなどの準備が必要です。
次に頭金を出すメリットについて見ていきましょう。
（1）利息負担が減る 頭金額を増やすと、住宅ローンの借入金額を減らすことができます。
住宅ローンの返済には、利息の支払いも伴います。
金利や借入期間など、その他の条件が同じ時、借入金額を減らすと利息額は小さくなります。
例えば借入期間35年、年金利2％（全期間固定金利、元利均等返済）とする場合、借入額を4500万円から4000万円に減らすと、およそ200万円の利息負担を減らすことができます。適用金利が下げられるケースもあります。 例えばフラット35であれば、頭金を10％以上出す場合、年0.14％程度金利が下がります（2023年7月現在）。
（2）諸費用の負担が減る
マイホームの取得に伴って必要となる費用には、例えば以下の様なものがあります。
・印紙税 ・登録免許税 ・司法書士報酬 ・不動産取得税 ・修繕積立一時金（マンション） ・仲介手数料 ・印紙税 ・融資手数料／保証料 ・住宅ローン事務手数料 ・物件検査手数料 ・つなぎ融資費用（注文住宅） ・火災保険料 ・地震保険料
なかには、登録免許税や融資手数料、保証料や住宅ローン印紙税やつなぎ融資費用など、住宅ローンの借入金額に影響を受けるものもあります。
これらの費用の算出は借入金額にもとづくため、頭金額を増やすことで、負担を減らすことができます。
例えばつなぎ融資を利用して注文住宅を取得する際、頭金を増やし500万円借入額を減らすと、15万円程度諸費用を節約できます。
（3）万が一のときに手元に現金を残しやすい
もしも病気やケガ、急な収入減などにより、住宅ローンの返済が途中で難しくなってしまったら、マイホームを売却して住宅ローンを完済した上で現金化することも可能です。
ただし、住宅ローン残高が売却価格を上回る場合、売却できないケースもあります。
住宅ローンの利息額は借入当初に負担が重く、総利息額のうち約半分を当初10年で支払います。
先ほどと同様の条件で4500万円借入れる場合、当初10年で支払う利息額はおよそ806万円で、返済額の合計は1790万円ですが、住宅ローンは980万円程度しか減らず、住宅ローンの残高はおよそ3510万円です。
頭金を500万円出し、借入金額を4500万円から4000万円に減らすことができれば、当初10年の利息額はおよそ90万円減らすことができ、10年後の住宅ローン残高はおよそ3120万円となります。
建物の価値は徐々に下がり、最終的に土地の価値に近づきます。
頭金を増やすことで、返済途中の万が一のとき売りやすく、手元に現金を残しやすくなります。
住宅取得プランは長期で多角的な検証を
金利が低く、住宅ローン控除もある今、頭金を減らし借入金額を増やすメリットも確かにありますが、一面を切り取ったにすぎません。住宅取得に伴うトータルコストで見れば、マイナスとなるケースは少なくありません。 マイホームの取得という一大イベントはライフプランにおいて、さまざまなものに紐づいていきます。頭金を減らす影響を測るには、長期の視点で多角的な検証を行うことが大切です。
低金利で住宅ローン控除もあるなか、住宅ローンで頭金を減らすとどんな影響があるのか？/記事考察
金利が比較的低く住宅ローン控除もある現在の状況においては、頭金を減らし借入金額を増やすメリットが確かに存在します。
しかし、単純に頭金を減らすことによるメリットだけを見るのではなく、長期的な視点でトータルコストを検証する必要があります。
頭金を減らすデメリットとしては、手元のお金が減ることや住宅ローン減税額が減ることが挙げられます。
また、出し方によっては贈与税がかかる場合もあります。
これらのデメリットを考慮する必要があります。
一方で、頭金を増やすメリットとしては、利息負担が減ることや諸費用の負担が減ることがあります。
頭金額を増やすことで住宅ローンの借入金額を減らし、利息額を削減することができます。また、諸費用の算出も借入金額に基づくため、頭金を増やすことでこれらの負担を減らすことができます。
さらに、万が一の際に手元に現金を残しやすくなるという利点もあります。
ただし、住宅取得はライフプランに深くかかわる重要なイベントであり、頭金の減少が将来の計画に与える影響を考慮する必要があります。
金利が低くても、長期的に見ると頭金を増やすことで利息負担が減る場合もあります。
そのため、住宅取得プランは長期的な視点で多角的な検証を行うことが重要です。
信頼できるショップとのクレカ現金化も有用
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